槐法案例丨买房合同写了“使用权车位”是否能获得车位所有权?槐荫法院判了……

时间:2022-06-24 05:27:55

  槐法案例丨买房合同写了“使用权车位”是否能获得车位所有权?槐荫法院判了……位于济南市槐荫区的某房屋及地下车库原登记在孔某的母亲名下。母亲去世后,孔某通过继承取得了涉案房屋及地下车库的所有权,并先后办理转移登记手续,其中地下车库办理转移登记于2020年2月。

  2019年10月,孔某将房屋及地下车库出售给曹某,双方在中介公司的居间下签订《存量房屋买卖合同》,约定附属设施包含“使用权车位”。曹某分期向孔某支付购房款208万元,余款18万元尚未支付。涉案房屋于2020年1月转移登记至曹某名下,曹某顺利入住房屋,使用车位。现孔某诉至槐荫法院,请求判令曹某支付剩余购房款18万元及违约金。

  曹某辩称,按合同约定,其于2019年11月支付第一笔购房款40万元当日就应当办理网签,但车位至今都没有办理网签,故其不存在违约行为。同时曹某提出反诉,请求判令孔某继续履行《存量房屋买卖合同》,协助其办理涉案地下车库的转移登记手续,并支付违约金。

  诉讼过程中,曹某申请中介公司的经办人和置业顾问作为证人出庭作证。证人向法庭陈述,合同签订时,卖方隐瞒了车位有产权,合同中“此价格包含使用权车位”是应卖方要求写的;房子和车位都有证,合同签订时卖方的真实意思就是将房屋和车位一起过户给曹某。(图片源于网络)

  本案争议焦点有二,一是孔某应否将车位所有权转移登记至曹某名下,二是双方应否分别向对方支付违约金。

  法院审理认为:一、关于车位的所有权归属。合同中虽写明“使用权车位”,但房屋买卖过程中,通常情况是房屋及车位捆绑销售,在车位没有产权的情况下,买卖双方不会对所有权进行约定,多表述为车位使用权。但在车位有产权的情况下,买受人依据房屋买卖合同享有的期待权包括车位使用权和所有权,买受人仅购买车位使用权而放弃所有权明显不符合交易习惯,亦与本案买受人曹某订立房屋买卖合同的目的不符。证人证言也证实了房屋买卖合同签订时双方约定为车位所有权交易。因此可以确定,合同虽写明“使用权车位”,但合同的真实意思为,孔某向曹某出售的不仅是涉案车位的使用权,还包括所有权。涉案车位现登记在孔某名下,孔某应协助曹某将涉案车位转移登记至曹某名下。另外,从合同约定来看,曹某应在办理涉案车位转移登记手续之前向孔某支付剩余购房款18万元,孔某应当于曹某支付剩余购房款后,及时协助曹某办理涉案车位的交付手续。

  二、关于违约金问题。曹某尚未支付剩余购房款的原因是孔某未按约定办理涉案房屋及车位的网签手续,故无需向孔某支付逾期支付购房款的违约金。曹某通过扣留部分购房款的方式对抗孔某的违约行为,且从合同履行过程看,曹某并不存在使用车位的客观障碍,不存在实际损失。故曹某要求孔某支付违约金的反诉请求,法院不予支持。

  槐荫法院依法判决:一、曹某向孔某支付剩余购房款18万元;二、孔某于曹某支付剩余购房款之日起十日内协助曹某将地下车库的所有权转移登记至曹某名下,费用由曹某承担;三、驳回双方的其他诉讼请求。宣判后,孔某不服,提出上诉。济南中院判决:驳回上诉,维持原判。

  本案中,车位本身是具有产权的,仅是在合同签订时,卖方尚未办理完继承手续和所有权转移登记而已。且合同签订时双方的真实意思表示就是转让的车位所有权,只是在合同中写了“使用权车位”字样。

  依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定,当事人履行义务不仅包括合同中明确约定的义务,还应当包括交易过程中的附随义务。在房屋与车位所有权配套出售的情况下,车位的交付和所有权转移登记,即使没有明确约定,也应当属于合同履行中的附随义务。且房屋所有权已经转移登记,车位的使用权和所有权与配套房屋所有权人相一致,更符合交易习惯。

  另外,结合《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第四百六十六条第一款之规定,房屋买卖合同纠纷案件中,不能仅对合同条款简单作出文义解释,而应当综合双方当事人的真实意思表示、诚信原则、合同履行情况、交易习惯、交易稳定性等方面予以综合考量,最大限度维护交易稳定性,减少不确定性,尤其是应充分保障诚信一方的当事人权益,用法院判决弘扬社会正确的价值观。故在本案中,虽然双方合同中约定“使用权车位”,但法院仍然依法判决卖方协助买方办理车位所有权转移登记手续。

  有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定意思表示的含义。

  当事人对合同条款的理解有争议的,应当依据本法第一百四十二条第一款的规定,确定争议条款的含义。

  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

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